SKIEN - VENSTØP- Stor familiebolig med 5 + 3 soverom - utleie-leilighet - dobbel garasje - stor tomt
Arealer og fordeling per etasje
Totalt BRA 417 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 372 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 45 kvm
Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
Første etasje:
- BRA: 214 m²
- BRA-i: 169 m² (Entré, hall, stue, kjøkken, gang, bod, bad, vaskerom (uferdig), tv-stue (uferdig), soverom (uferdig), stue 2, entré leilighet, bod leilighet, bad leilighet, soverom leilighet).
- BRA-e: 45 m² (garasje)
Andre etasje:
- BRA: 176 m²
- BRA-i: 176 m² (Stue, bod, soverom, garderobe, gang, bad (uferdig), bod 2, soverom 2, soverom 3, soverom 4, gang 2, stue/kjøkken leilighet, soverom leilighet, soverom leilighet).
Kjeller
- BRA: 27 m²
- BRA-i: 27 m² (gang, vaskerom og bod)
Garasje
-BRA: 45 m²
-BRA-e: 45 m² (garasje)
-TBA: 97 m². (terrasse-/balkongareal). Fordelt på 1. etasje 90 m² og 2. etasje 7 m² .
Beliggenhet
Venstøphøgda 160 ligger på attraktive Venstøp i Skien, ca. 5 km nord for Skiens sentrum. Boligen ligger solfylt og fint til mot sydvest med store terrassearealer i et svært barnevennlig boligområde. Fra eiendommen er det fin utsikt til nærområdet og naturen rundt. Her bor du i rolige og naturskjønne omgivelser i et hyggelig nabolag med kort vei til mange etterspurte fasiliteter.
Skolevegen for de minste er trygg og god. Venstøp barneskole ligger rett borte i gata. Noen meter bortenfor ligger Venstøp barnehage. I tillegg finnes det flere barnehager i nærområdet til Venstøp. Gjerpen ungdomsskole sogner til området, som ligger ca. 4 km fra eiendommen.
Nærområdet tilbyr mange aktiviteter som bl.a. badeplass i Hoppestadelva, idrettsplass på Fossum og golfbanen på Jønnevald. Du kan også nyte flotte turområder ved populære Ulvskollen, Svanstul og Luksefjell. Gården Århus andelsgård ligger i nærområdet, der du kan plukke og nyte kortreist økologisk frukt og grønnsaker i et stort utvalg fra mai til desember.
Adkomst
Fra Skien sentrum følger du Hoppestadvegen nordover i retning Bø/Seljord. Etter å ha passert avkjøringen til Fossum Hovedgård og Google tar du første inn til høyre på Venstøpbakken. Følg denne til du kommer til Venstøp skole på høyre side. Ta så til venstre inn i Venstøphøgda og boligen ligger på høyre side etter ca 100 meter. Boligen vil bli merket med TIL SALGS skilt fra BEST Eiendomsmegler og det vil bli skiltet til visning.
Tomt
Eiet tomt på ca 1039 m²
Pent opparbeidet med plenarealer, beplantning, hekk, gruslagt gårdsplass og gode parkeringsmuligheter. Flere solrike uteplasser, steinplattinger og terrasser. Tomten er hovedsakelig flat til svakt skrånende, noe som gjør den enkel å holde ved like. Eiendommen har svært gode solforhold og en attraktiv beliggenhet med flott utsikt. Innkjørselen er gruset og pent avgrenset med forstøtningsmur, og eiendommen fremstår som både innholdsrik og velutnyttet.
Hekken mot Vensøphøgda 164 står i tomtedelet. Deler av tomten mot syd er avsatt til veg inn til Venstøphøgda 158B og 158C. Disse 2 eiendommene har tinglyst vegrett. Vedlikehold av adkomsten påhviler brukerne av denne.
Innhold
Boligen inneholder:
1. etasje hovedbolig: entré, hall, stue, kjøkken, gang, bod, bad, vaskerom (uferdig), tv-stue (uferdig), soverom (uferdig), stue 2, .
2. etasje i hovedbolig: stue, bod, 4 soverom, garderobe, 2 ganger, bad (uferdig), 2 boder.
1. etasje leilighet: entré, soverom, bod og bad.
2. etasje i leilighet: stue/kjøkken, 2 soverom.
Kjeller: gang, vaskerom og bod.
Dobbel garasje i bygningskroppen. Det er også en liten frittstående bod bak huset mot øst.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at bad i 2. etasjen, samt soverom, tv-stue og vaskerom i 1. etasjen i hoveddelen fremstår som uferdige rom og hvor ferdigstillelse er påkrevd for å oppfylle plantegningenes benevnte bruk.
Eierform
Selveier
Boligtype
Enebolig
Byggeår
Ca. 1906. Modernisert og tilbygget i senere år, hovedsakelig antatt i perioden 2008 - 2010.
Arealer
Totalt BRA 417 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 372 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 45 kvm
Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
Første etasje:
- BRA: 214 m²
- BRA-i: 169 m² (Entré, hall, stue, kjøkken, gang, bod, bad, vaskerom (uferdig), tv-stue (uferdig), soverom (uferdig), stue 2, entré leilighet, bod leilighet, bad leilighet, soverom leilighet).
- BRA-e: 45 m² (garasje)
Andre etasje:
- BRA: 176 m²
- BRA-i: 176 m² (Stue, bod, soverom, garderobe, gang, bad (uferdig), bod 2, soverom 2, soverom 3, soverom 4, gang 2, stue/kjøkken leilighet, soverom leilighet, soverom leilighet).
Kjeller
- BRA: 27 m²
- BRA-i: 27 m² (gang, vaskerom og bod)
Garasje
-BRA: 45 m²
-BRA-e: 45 m² (garasje)
-TBA: 97 m². (terrasse-/balkongareal). Fordelt på 1. etasje 90 m² og 2. etasje 7 m² .
Takstmannen skriver i sin rapport om arealet: Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av utforming/innredning av rom/bygningskonstruksjoner. Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig. Boligen, og særlig 2. etasje, har en komplisert utforming med mange vinkler, sprang i veggliv og store deler med skråtak. Det er derfor vanskelig å foreta en helt nøyaktig arealoppmåling på stedet. Oppgitte arealer er basert på fremlagte tegninger og egne kontrollmålinger og må betraktes som omtrentlige.
Lovlighet
Byggetegninger: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.
Kommentar:
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger som samsvarer med dagens bruk. Oppdaterte plantegninger er innsendt til Skien kommune i forbindelse med bruksendring og oppdatering av planløsningen. Skien kommune har den 15.09.2026 utstedt ferdigattest for bruksendring, tilbygg og endring av leilighet over garasjen. Ferdigattesten omfatter også tidligere byggesaker 0584/11 og 428/08.
Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.
Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.
Antall soverom
8
Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet kan være i strid med byggeteknisk forskrift og /eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken.
Standard
Boligen fremstår som en stor og innholdsrik eiendom. Det er utført betydelige oppgraderinger og tilbygg gjennom årene. Planløsningen er funksjonell med romslige oppholdsrom, flere stuer, godt med soverom og egen leilighet som gir fleksible bruksmuligheter. Kjøkken og ferdigstilte våtrom holder en standard som er normal til god ut fra alder og utførelse, og boligen har i hovedsak moderne overflater med en kombinasjon av klassiske og nyere løsninger.
Den store tomten, doble garasjen, flere uteplasser og den attraktive beliggenheten bidrar til et helhetsinntrykk av en solid familieeiendom med god bokomfort og stort potensial for både egen bruk og utleie.
Det nevnes at 3 av bodene, vaskerom 1. etasje, tv-stue 1. etasje, soverom 1. etasje , bad 2. etg, veggoverflater i stue oppe og det elektriske fremstår som uferdig og trenger ettersyn/oppgradering.
Da boligen selges ved fullmaktshaver for et dødsbo foreligger det ikke noe opplysninger om boligen i egenerklæring fra selger.
Det vises til tilstandsrapport fra takstmannen hvor man finner mer info om boligens tilstand.
Overflater
Gulv: Fliser i entré og våtrom, parkett i hoveddelen av boligen samt laminat i leiligheten.
Vegger: Malte plater og malte treoverflater, flislagte vegger på badene.
Himlinger: Hovedsakelig malte himlinger med enkelte synlige bjelker og tredetaljer.
TV/Internett
Boligen antas å ha tilkoblet fiber.
Kjøkken
Kjøkken i hovedboligen:
Lyst og innbydende kjøkken med glatt hvit innredning. Godt med skap- og benkeplass samt praktiske arbeidsflater. Rondell i hjørnet og demping på skuffer. Kjøkkenet har en funksjonell utforming med åpen forbindelse mot den hyggelige spiseplassen, noe som skaper et sosialt og naturlig samlingspunkt for familie og gjester. Store vindusflater slipper inn godt med dagslys og gir rommet en lys og trivelig atmosfære. Her er det god plass til et stort spisebord, perfekt for både hverdagsmåltider og hyggelige sammenkomster. Kjøkkenet fremstår som velholdt og byr på gode oppbevaringsmuligheter og en praktisk løsning for en aktiv familie.
Kjøkken i leiligheten:
Lyst og moderne kjøkken med stilren innredning i glatt utførelse og gode oppbevaringsmuligheter. Kjøkkenet er praktisk utformet med benkeplass langs hele den ene veggen, integrert oppvaskmaskin og god arbeidsflyt. Det store vinduet sørger for rikelig med dagslys og gir et hyggelig utsyn mot grønne omgivelser. Ved vinduet er det plass til en koselig spiseplass for to, som skaper en sosial og innbydende atmosfære. Lyse overflater kombinert med mørk fondvegg gir rommet et moderne preg, mens den effektive planløsningen gjør kjøkkenet velegnet både til daglig bruk og utleie.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer medfølger:
Hovedboligen: stekeovn, platetopp, kjøleskap, fryseskap, oppvaskmaskin og ventilator.
Leiligheten: stekeovn, platetopp, kjøleskap, oppvaskmaskin (ukjent tilstand) og ventilator. Leieboer opplyser om at de ikke har brukt oppvaskmaskinen fordi "det var noe galt med den".
Bad/Vaskerom/WC
Bad 1. etasje i hovedbolig:
Badet fremstår med moderne utførelse og materialvalg. Rommet har flislagte vegger og gulv samt malt himling. Badet er innredet med vegghengt toalett med innebygd sisterne, baderomsinnredning med servant, speil og åpen dusjløsning med glassvegg og takdusj.
Bad 2. etasje i hovedbolig
Gulvet har vinylbelegg, mens vegger og himling ikke er ferdigstilt. Deler av konstruksjonen står åpne med synlig bindingsverk og isolasjon. Rommet er utstyrt med dusjkabinett, servantinnredning og toalett (toalett er noe defekt).
Vaskerom 1. etasje i hovedboligen
Vaskerommet er påbegynt, men ikke ferdigstilt. Gulvet er flislagt og har sluk, mens vegger, himling, tekniske installasjoner og innredning ikke er ferdigstilt. Rør og deler av veggkonstruksjonene står åpne og synlige. Rommet kan ikke vurderes som et ferdigstilt våtrom.
Vaskerom kjeller i hovedboligen.
Vaskerommet ligger i den eldre kjelleren og har betonggulv med sluk. Veggene består av malte murflater og malt trepanel, mens himlingen er kledd med plater. Rommet har opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Rommet er enkelt utført og bærer preg av alder og bruk. Det er synlige misfarginger og fuktmerker nederst på enkelte veggflater.
Bad/vaskerom 1. etasje i leilighet.
Rommet er et kombinert bad og vaskerom. Det har flislagte vegger og gulv samt malt himling. Ved døren er det etablert en opphøyd terskel. Rommet er innredet med dusjkabinett, vegghengt toalett med innebygd sisterne, servantinnredning med speil og opplegg for vaskemaskin.
Tilbehør
Hengelamper, taklamper og lampetter medfølger ikke.
Byggemåte
Takstmannen opplyser i sin rapport:
"Boligen er en frittliggende enebolig opprinnelig oppført i 1906, men er senere både tilbygd, ombygd og modernisert i flere perioder. Hoveddelen av bygningen er oppført i treverk, mens den eldste delen har en mindre kjeller. Grunnmur og fundamenter består av betong og murte konstruksjoner.
Den eldste delen av huset har kjeller, mens store deler av resten av boligen er fundamentert over kryperom. Etasjeskillene er hovedsakelig utført som trebjelkelag. Kryperomskonstruksjonen består av trebjelkelag og stubbegulv over mur- og betongvegger. Ytterveggene er utført som trekonstruksjoner fra ulike byggeperioder. Fasadene er kledd med stående, malt trekledning. Kledningen antas å være skiftet i løpet av de siste 20 årene. Taket er en sammensatt trekonstruksjon med flere saltak, valmede takflater, arker og tilbygg. Det er både kaldloft, skråhimlinger og lukkede takkonstruksjoner.
Taket er tekket med svart glasert takstein, antatt fra perioden 2008-2010. Undertaket består både av tradisjonelt bordtak med takpapp og oljeimpregnerte sutaksplater."
For ytterligere beskrivelse av byggemåte og tilstand henvises det til tilstandsrapport fra takstmann.
Oppvarming
Vedovn i spisestue i hovedboligen. Det er en Horus etanol peis i stuen. Det er 2 varmepumper i 1. etasjen hvor det er en veggmodell i stuen og en gulv modell inne på kjøkkenet. Det er varmekabler i gang i hovedboligen og bad i 1. etasjen. Det er varmekabler i bad/vaskerom i leiligheten.
Garasje/Parkering
Parkering i dobbelgarasje i bygningskroppen. Ellers godt med parkering i egen gårdsplass.
Diverse
Selger av eiendommen/boligen er et dødsbo. Selger har således begrenset kunnskap om eiendommen/boligen og forhold rundt denne. Selger har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene i denne salgsoppgaven. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres således til å gjøre grundige undersøkelser, gjerne med fagmann før inngivelse av kjøpetilbud.
Megler gjør særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd den eiendom som legges ut for salg. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand av teknisk sakkyndig.
Energimerke
Energimerke karakter : Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter G
Den komplette energiattest fås ved henvendelse megler.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Tilstandsrapport/Takst og Formuesverdi
Utført av:Håvard Pavelsen
Takstdato: 20.08.26
Formuesverdi: 769 921
Sekundær formuesverdi: 3 079 683
Formuesverdi pr.:28.09.26
Formuesverdi
Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi for primærbolig. Modellen henter informasjon om omsatte boliger fra grunnkretser i stedet for kommuner og skal benyttes fra inntektsåret 2026. Det tas forbehold om at verdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien. Regel for formuesverdien av primærbolig: Formuesverdien er 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 % av det som overstiger 10 millioner kroner. Regel for formuesverdien av sekundærbolig: Formuesverdien er 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Tilstandsrapport
Det gjøres oppmerksom på at takstmann er tidligere ansatt i Best Eiendomsmegler. Han er igjen ansatt og skal tiltre stillingen som eiendomsmegler i Best fra oktober 2026. For ordens skyld opplyses det om at han arbeider ikke med dette oppdraget som eiendomsmegler.
Takstmannen skriver i sin rapport:
TG3 Store eller alvorlige avvik
Våtrom > 2.etasje > Bad > Generell
Beskrivelse
Badet ligger i 2. etasje i hovedboligen. Gulvet har vinylbelegg, mens vegger og himling ikke er ferdigstilt. Deler av konstruksjonen står åpen med synlig bindingsverk og isolasjon. Rommet er utstyrt med dusjkabinett, servantinnredning og toalett. Utførelsestidspunktet for gulvbelegget er ukjent. På bakgrunn av antatt alder vurderes badet etter referansenivået for perioden 1997-2010.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak:
Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000
Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Generell
Beskrivelse
Vaskerommet ligger i den eldre kjelleren og har betonggulv med sluk. Veggene består av malte murflater og malt trepanel, mens himlingen er kledd med plater. Rommet har opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Rommet er enkelt utført og bærer preg av alder og bruk. Det er synlige misfarginger og fuktmerker nederst på enkelte veggflater.
Vurdering av avvik:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak
Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000
TG2 Avvik som kan kreve tiltak
Utvendig > Taktekking, ytterdør
Innvendig > Overflater- gulv, etasjeskiller og bærende konstruksjoner, innvendige dører
Tekniske installasjoner > Ventilasjon, varmtvannsbereder/tank
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Våtrom > 1.etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom, ventilasjon
Våtrom > 1.etasje > Bad leilighet > Dokumentasjon for våtrom, overflater gulv, vanntett sjikt, membran og sluk, ventilasjon.
Kjøkken > 2.etasje > Stue/kjøkken leilighet >Overflater og innredning
TGIU Konstruksjoner som ikke er undersøkt
Innvendig > Krypkjeller, skadedyr og fuktkrevende insekter.
Våtrom > 1.etasje > Vaskerom > Overflater gulv, tilliggende konstruksjoner våtrom.
Våtrom > 2.etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Helse, miljø og sikkerhet
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet.
Det mangler rekkverk langs deler av steinplattingene mot vest og ved enkelte nivåforskjeller på tre terrassene mot øst. Dette utgjør et sikkerhetsavvik og medfører økt risiko for fall.
Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
I 2. etasje er teglsteinsskorsteinen innkledd og dermed ikke tilgjengelig for visuell kontroll. Dette gjør at eventuelle riss eller skader på skorsteinens ytterflater ikke kan avdekkes. Utførelsen bør vurderes nærmere av feiervesenet, og det kan bli nødvendig å åpne innkledningen.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler.
Trappene har redusert funksjonalitet fordi de er bratte og dermed mindre komfortable og sikre å gå i. I leilighetens trapp er det i tillegg registrert knirk ved bruk.
Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010.
Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010.
Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.
Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
Se tilstandsrapport fra takstmann for ytterligere info om boligens tilstand.
