Flott halvpart av tomannsbolig over to plan - Tre soverom - Egen terrasse - Barnevennlig på Gulset
Arealer og fordeling per etasje
Totalt BRA 120 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 115 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 5 kvm
Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
1. etasje:
- BRA-i: 57 m² (entré, toalettrom, vaskerom, stue, kjøkken og annet)
- BRA-e: 5 m² (utvendig bod)
2. etasje:
- BRA-i: 58 m² (gang, soverom, soverom 2, soverom 3 og bad)
-TBA (terrasse-/balkongareal) 28 kvm
Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.
Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023."
Matrikkel
Andelsnummer 4502 i Granåsen III borettslag. Orgnr: 951411973
Andel fellesgjeld
Kr 47 196,-
Beliggenhet
Eiendommen ligger i et etablert og barnevennlig boligområde på Gulset i Skien, med hovedsakelig småhusbebyggelse i nærområdet. Området fremstår rolig og veletablert, med store fellesarealer og grønt preg mellom boligene.
Det er kort vei til Stigeråsen skole, og øvrige servicetilbud finnes på Gulset. Skien sentrum ligger innenfor normal kjøreavstand.
Adkomst
Fra Skien sentrum følger du Gulsetringen opp mot Gulset og videre inn Røyvegen. Eiendommen ligger på venstre side, med felles adkomst og parkering på borettslagets område.
Det vil bli skiltet med Best Eiendomsmegler visningsskilt ved fellesvisning. Se forøvrig vedlagt kart i salgsoppgaven og på nett.
Tomt
Fellestomt ca. 14918 m²
Borettslagets fellestomt er opparbeidet med plen- og grøntarealer, felles lekeareal og felles parkering. Boligen disponerer egen terrasse på baksiden.
Innhold
Boligen inneholder følgende:
1. etasje: Entré, toalettrom, vaskerom, stue, kjøkken og et rom oppført som "annet" i tilstandsrapporten. I tillegg disponerer boligen utvendig bod.
2. etasje: Gang, tre soverom og bad. Ett av soverommene har et walk-in closet som opprinnelig fremstår innredet som et fjerde soverom. Dette rommet er ikke omsøkt eller godkjent som soverom.
Eierform
Borettslag
Boligtype
Tomannsbolig
Byggeår
Ca. 1984
Arealer
Totalt BRA 120 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 115 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 5 kvm
Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
1. etasje:
- BRA-i: 57 m² (entré, toalettrom, vaskerom, stue, kjøkken og annet)
- BRA-e: 5 m² (utvendig bod)
2. etasje:
- BRA-i: 58 m² (gang, soverom, soverom 2, soverom 3 og bad)
-TBA (terrasse-/balkongareal) 28 kvm
Kommentar fra takstmann: Det foreligger ikke tegninger
Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.
Standard
Boligen er en vertikaldelt tomannsbolig oppført i ca.
1984 og inngår i Granåsen III borettslag.
Takstmannen skriver i sin rapport om følgende bemerkninger:
STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK (TG3)
Våtrom > Vaskerom > Generell
Vaskerommet er opprinnelig fra før 1997 og har senere fått oppgradert flislagt gulv med elektriske varmekabler. Det foreligger ikke dokumentasjon på opprinnelig utførelse eller senere arbeider. Våtsonen ligger mot yttervegg og naboleilighet, og hulltaking i tilliggende konstruksjon lot seg derfor ikke gjennomføre. Det ble ikke registrert synlige tegn til pågående fuktskade i tilgjengelige områder. Våtrommet har passert forventet teknisk levetid for sentrale våtromskomponenter, og det foreligger ikke dokumentasjon på membran, sluktilslutning eller utførte oppgraderinger. Full rehabilitering må påregnes.
Kostnadsestimat: kr 100 000 - 200 000
Våtrom > Vaskerom > Vanntett sjikt, membran og sluk
Vurdering av avvik: Rommet har skjult vanntett sjikt med smøremembran og plastsluk. Ved dørterskelen er det registrert sprekk/åpning hvor underliggende konstruksjon er synlig, og membranens kontinuitet og avslutning i dette området er usikker.
Konsekvens/tiltak: Forholdet ved terskelen bør undersøkes nærmere. På grunn av våtrommets alder og usikker membranløsning må rehabilitering av gulv, membran, sluk og terskelløsning påregnes. Ved rehabilitering bør våtrommet bygges opp som en samlet og dokumentert vanntett konstruksjon.
Kostnadsestimat: kr 20 000 - 100 000
KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT (TG IU)
Utvendig > Andre utvendige forhold
Innvendig > Andre innvendige forhold
Våtrom > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK (TG2)
Utvendig > Taktekking
Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Utvendig > Ytterdører
Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering
Våtrom > Vaskerom > Dokumentasjon for våtrom
Våtrom > Vaskerom > Overflater, vegger og himling
Våtrom > Vaskerom > Overflater gulv
Kjøkken > Overflater og innredning
Våtrom > Bad > Generell
Våtrom > Bad > Dokumentasjon for våtrom
Våtrom > Bad > Overflater, vegger og himling
Våtrom > Bad > Overflater gulv
Våtrom > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Våtrom > Bad > Ventilasjon
HELSE, MILJØ OG SIKKERHET
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det foreligger ikke dokumentasjon på radonmåling.
Det er ikke dokumentert radonsperre eller andre radonforebyggende tiltak. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Trappen har åpne opptrinn og utførelse etter eldre standard.
Rekkverk og håndløperløsning tilfredsstiller ikke nødvendigvis dagens krav til nye trapper. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.
I selgers egenerklæring datert 13.08.2026 fremgår bl.a. følgende:
Pkt. 1 - Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
Beskriv feilen og omfanget
Når vi kjøpte boligen var det tg3 feil på den, vi har ikke gjort noe med den etter kjøp, det eneste vi fikk beskjed om var at så lenge vi brukte dusj kabinett så gikk det greit noen år til. Annen info er at det kondenserer en del på toalettet, kan være fordi vi har hatt baderoms døren lukket til en hver tid, men eller så har det vært et veldig brukbart bad for oss
Pkt. 3 - Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja.
Beskriv feilen og omfanget
Ja altså tegn til fukt som i at det kommer en del kondens på toalettet, men ellers ingen direkte fukt som vi vet om eller har sett
Pkt. 17 - Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Ja.
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort
I rapporten fra da vi kjøpte skrev de om fliser med sprekk i gangen, de er der fortsatt, har ikke blitt gjort noe med siden det ble kjøpt i fjord
Pkt. 18 - Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja.
Beskriv feilen eller endringen
De har nylig vært å feid pipa. Det er også synlig skade på fundamentet utenfor illsted, men vi har ikke funnet noe skade på selve illstedet.
Pkt. 20 - Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget? Ja.
Hva slags skadedyr og hva var omfanget?
Vi har katter, og kattene har kommet inn med mus ett parr ganger, så regner med det ikke er så langt ifra boligen, men ikke som jeg har sett noe til i det fri selv.
Pkt. 28 - Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? Ja.
Beskriv nærmere hvilke forhold
De holder på med byggeprosjekt og skal bygge kledning og tak.
Pkt. 29 - Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? Ja.
Hvilke planer? Hvor stor endring vil kostnadene og/eller gjelden medføre?
Ja, de skal bytte kledning og tak som da vil øke felleskostnader
Pkt. 31 - Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte? Ja.
Beskriv mer detaljert hva som ble gjort og når, samt hvem som utførte arbeidet. Hvis arbeid er utført på ulike deler av boligen kan du opplyse om dette her. Vet ikke om dette telles, men vi har montert en katteluke i hoved dør selv.
For utfyllende informasjon se tilstandsrapport og selgers egenerklæring som er vedlagt salgsoppgaven.
Overflater
Innvendige gulvoverflater består hovedsakelig av laminat. Veggene er i hovedsak kledd med malt strie, mens himlingene er utført med himlingsplater.
Innvendig trapp mellom etasjene er utført i malt tre med åpne trinn og rekkverk. De innvendige dørene er malte fyllingsdører i tre.
Et flislagt rom benyttes som bod/oppbevaringsrom. Rommet har fliser på gulv og vegger, men mangler både gulvsluk og innlagt vann, og fungerer derfor ikke som våtrom.
TV/Internett
Borettslagets kabel-TV og internett leveres av Telenor og er inkludert i felleskostnadene.
Kjøkken
Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter og benkeplater i heltre. Det er oppvaskkum i stål og kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer medfølger: kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr med keramisk platetopp.
Bad/Vaskerom/WC
Boligen har vaskerom og toalettrom i 1. etasje og bad i 2. etasje.
Vaskerommet er opprinnelig fra før 1997 og har senere fått oppgradert flislagt gulv med elektriske varmekabler. Gulvet har ca. 18 mm fall mot sluk, og rommet har skjult vanntett sjikt med smøremembran og plastsluk. Rommet har opplegg for vaskemaskin og vaskekum, samt mekanisk avtrekk og tilluft via ventil i vindu.
Badet i 2. etasje er oppført eller rehabilitert i perioden 1997-2010. Badet har baderomsplater på veggene, himlingsplater og flislagt gulv med elektriske varmekabler.
Toalettrommet i 1. etasje har flislagte vegger og flislagt gulv, gulvmontert toalett og servant med underskap, samt mekanisk avtrekk via veggmontert vifte.
Tilbehør
Faste garderobeskap medfølger
Byggemåte
Takstmann beskriver følgende:
Taket er tekket med betongtakstein med undertak av takpapp. Taktekking og undertak antas å være fra byggeåret dersom annet ikke kan dokumenteres. Takkonstruksjonen er utført som saltak med W-takstoler i tre, sutakplater som undertak og kaldtloft med isolasjon mot underliggende etasje. Takrenner og nedløp er utført i metall.
Ytterveggene er oppført som bindingsverkskonstruksjon med stående trekledning. Boligen har malte trevinduer med 2-lags isolerglass. Vinduene fremstår som nyere enn byggeåret, men eksakt alder er ikke dokumentert. Det er malt hovedytterdør og malt verandadør i tre med 2-lags isolerglass.
Etasjeskiller mot grunn er utført som betongplate på mark. Ved boligens bakside er det etablert en nyere terrasse/platting i trekonstruksjon.
Oppvarming
Boligen har elementpipe med peis med innsats, samt elektrisk oppvarming.
Garasje/Parkering
Det følger ikke garasje med leiligheten. Granåsen III borettslag har ventelisteordning. Felles biloppstilingsplasser.
Diverse
Borettslaget har vedtatt fasaderehabilitering med bytte av kledning og tak i perioden 2026-2027, pågående siden oppstart januar 2026. Forretningsfører opplyser at interessenter kan ta kontakt med styret ved spørsmål knyttet til prosjektet. Prosjektet vil medføre økte felleskostnader.
Borettslaget har ladestasjon for elbil på fellesarealet.
Energimerke
Energimerke karakter : Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter G
Den komplette energiattest fås ved henvendelse megler.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige (forsikringsnr. 34975877). Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Tilstandsrapport/Takst og Formuesverdi
Utført av:Jan Tore Eriksrød
Takstdato: 24.08.26
Formuesverdi: 756 354
Sekundær formuesverdi: 3 025 414
Formuesverdi pr.:27.08.26
Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi for primærbolig. Modellen henter informasjon om omsatte boliger fra grunnkretser i stedet for kommuner og skal benyttes fra inntektsåret 2026. Det taes forbehold om at verdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien. Regel for formuesverdien av primærbolig: Formuesverdien er 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 % av det som overstiger 10 millioner kroner. Regel for formuesverdien av sekundærbolig: Formuesverdien er 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
