Kjørbekkhøgda Skien - Enebolig på romslig tomt - sentralt plassert - 2 bad - 3 soverom
Arealer og fordeling per etasje
Totalt BRA 197 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 181 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 16 kvm
Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
Første etasje:
- BRA: 89 m².
- BRA-i: 89 m² (entrè, bad, gang, kjøkken, soverom, stue).
Andre etasje:
- BRA: 45 m².
- BRA-i: 45 m² (Soverom, soverom, bad, gang og bod).
Kjeller:
- BRA: 47 m².
- BRA-i: 47 m² (3 stk boder og vaskekjeller).
Garasje
-BRA-e: 16 m²: Frittstående garasje.
Terrasse/balkong
-TBA: 50 m².
1. etasje: 39 m² (terrasse).
2. etasje: 11 m² (balkong).
Ikke måleverdig areal ALH: 4 m².
Tegninger mottatt fra Skien kommune viser følgende avvik: Badet i 1. etasjen er vist som gang, soverommet er vist som kjøkken. I 2. etasjen er dør inn til bad flyttet fra soverom til gang, soverom nr 2 er ikke benevnt som soverom (har ingen benevning).
Beliggenhet
Eiendommen ligger i et etablert og barnevennlig boligområde uten gjennomgangstrafikk på Kjørbekkhøgda i Skien. Dette er et flatt område med veldig bra solforhold.
Det er gangavstand til Kjørbekkhøgda skole, og to barnehager; Skogmusa barnehage og Gråtenmoen barnehage.
Gangavstand til Spar butikken på Kjørbekk og Meny Saga på Gråtenmoen.
Ellers er det kort avstand til Skien Fritidspark, Handelsbyen Herkules og Sykehuset telemark - ca 20 min gange til Skien Fritidspark, Moflata Barneskole og Gimsøy Ungdomsskole.
Gode kollektivmuligheter i umiddelbar nærhet - buss rett utenfor både ved Porsgrunnsvegen og Bedriftsvegen, og går til tider hvert 10. minutt.
Adkomst
Fra Skien følger man Porsgrunnsvegen i retning Porsgrunn. I rundkjøringen på Gråtenmoen, fortsetter man rett frem og kjører 500-600 meter før man tar av til høyre inn i Torvmyrvegen. Ta andre vei inn til venstre inn i Myrhattvegen, deretter første til venstre inn i Moltemyrvegen. Følg vegen helt til endes, og man finner eiendommen som nest siste eiendom på venstre side av vegen.
Eiendommen vil være godt merket med til salgs plakat fra Best Eiendomsmegler, og det vil være godt skiltet ved fellesvisning.
Se forøvrig kart i salgsoppgaven.
Tomt
Eiet tomt 791 m²
Tomten er flat og opparbeidet med plen og omkranset av tuja hekk.
Innhold
Boligen inneholder:
1. etasje: gang, bad, soverom, kjøkken og stue
2. etasje: gang, bod, bad, soverom og soverom.
Kjeller: 3 boder og vaskekjeller.
Eierform
Selveier
Boligtype
Enebolig
Byggeår
1946
Arealer
Totalt BRA 197 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 181 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 16 kvm
Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
Første etasje:
- BRA: 89 m².
- BRA-i: 89 m² (entrè, bad, gang, kjøkken, soverom, stue).
Andre etasje:
- BRA: 45 m².
- BRA-i: 45 m² (Soverom, soverom, bad, gang og bod).
Kjeller:
- BRA: 47 m².
- BRA-i: 47 m² (3 stk boder og vaskekjeller).
Garasje
-BRA-e: 16 m²: Frittstående garasje.
Terrasse/balkong
-TBA: 50 m².
1. etasje: 39 m² (terrasse).
2. etasje: 11 m² (balkong).
Ikke måleverdig areal ALH: 4 m².
Takstmannen opplyser i sin rapport følgende om Lovlighet:
Byggetegninger
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk
Nyere håndverkstjenester
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Kommentar: Lagt nytt tak på tilbygg mai 2026 dokumentert fagarbeider.
Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.
Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.
Antall soverom
3
Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet kan være i strid med byggeteknisk forskrift og /eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken.
Standard
Romslig bolig og fremstår ifølge takstmannen som godt vedlikeholdt. Den er oppført i1946, men bygget ut i senere tid med stue. Selger har gjort følgende oppgraderinger siden de kjøpte i 2009:
2009 - nytt toalett på badet i 2. etg.
2009 - diverse utskifting av elektrisk
2009 - lagt rør i rør
2011 - installert varmepumpe
2014 - omlagt tak og tekket med betongstein. Lagt nedløp og takrenner.
2024 - montert ny utekran
2026 - tekket tak på tilbygg med ny shingel
Takstmannen opplyser i sin rapport om følgende forhold:
TG3 Store eller alvorlige avvik
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Det ble foretatt kontrollmålinger av gulvenes planhet i utvalgte rom. Målingene viste høydeavvik på ca. 10 mm på kjøkken, ca. 30 mm i stue i 1. etasje samt ca. 15 mm i gang og soverom i 2. etasje. Registrerte avvik er ikke uvanlige i eldre bygninger og må sees i sammenheng med bygningens alder, konstruksjonsmåte og naturlige bevegelser over tid. Ved befaring fremstod gulvkonstruksjonene stabile ved normal belastning, og det ble ikke registrert forhold som ga mistanke om pågående setninger eller vesentlige konstruksjonsskader. Vurderingen er basert på visuelle observasjoner og kontrollmålinger utført på tilgjengelige overflater.
Vurdering av avvik:
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er registrert skjevheter og høydeavvik i gulvene, med største målte avvik på ca. 30 mm i stue i 1. etasje.
Konsekvens/tiltak:
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det anbefales ingen tiltak utover normalt vedlikehold og observasjon dersom forholdet oppleves stabilt og ikke medfører funksjonsmessige problemer. Forholdet vurderes som normalt for bygningens alder og konstruksjonstype.
Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000
TG2 Avvik som kan kreve tiltak
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Innvendig > Rom Under Terreng
Innvendig > Innvendige trapper
Tekniske installasjoner > Avløpsrør, varmtvannstank, andre installasjoner
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering, grunnmur og fundamenter, utvendige vann- og avløpsledninger.
Våtrom > 1.Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt, sanitærutstyr og innredning
Kjøkken > 1.Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Våtrom > 2.Etasje > Bad > Overflater vegger og himling, overflater gulv, sluk, membran og tettesjikt, sanitærutstyr og innredning.
Helse miljø og sikkerhet
Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet
Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Selger opplyser i sin egenerklæring om følgende forhold:
Våtrom
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
Beskriv feilen og omfanget: Tett i sluk på badet son var bruker feil for ca 10 år siden.
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2009
Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Montert toalett i 2 etg.
Tak, yttervegg og fasade
Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja.
Beskriv feilen og omfanget: I tilbygget i stuen har det vært lekkasje. Lagt nytt tak av fagmann nå i mai 26.
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2014
Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Byttet takstein, lekter og takpapp.
Kjeller
Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja.
Beskriv omfanget: Fuktutslag i vegger i kjeller
Rør
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2009
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Nytt rør i rør
Hvilket firma utførte jobben?
Usikker på navnet. Randow rør
Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei
Skjevheter og sprekker
Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja
Beskriv feilen eller endringen: Fjernet en peis ved kjøkken. Peisen i stuen har aldri vært i bruk og er nok ikke godkjent
Andre opplysninger
Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja.
Skriv opplysningene her: Det har vært en vannlekkasje fra badet i 2 etg og ned på soverommet under for ca 10 år siden. Det ble utbedret av firma som leide boligen.
Selger opplyser også om at en brannmur er dekket med gips i 2. etg.
For ytterligere informasjon henvises det til tilstandsrapport fra takstmann og selgers egenerklæring.
Overflater
Gulv: flis og laminat.
Vegger: Flis, fliseplater, mdf og panel
Himling: Mdf panel og takess plater
TV/Internett
Det er installert fiber til boligen som er knyttet til Altibox.
Kjøkken
Dette kjøkkenet fremstår som lyst, romslig og innbydende - med en åpen løsning som gir en naturlig overgang til tilstøtende oppholdsrom.
Kjøkkeninnredningen har en tidløs utforming med hvite fronter og profilerte detaljer, kombinert med overskap med glassfelt som gir et elegant uttrykk. Benkeplaten har god arbeidsflate, og kjøkkenet er funksjonelt utstyrt med integrert stekeovn i høyskap og god skap- og lagringsplass
Kjøkkenøyen med sitteplasser fungerer som et naturlig samlingspunkt, ideelt for både hverdagsmåltider og sosialt samvær.
Rommet får rikelig med naturlig lys fra vinduene, som sammen med lyse overflater og gjennomgående gulv skaper en luftig og fin atmosfære. Den åpne løsningen mot spisestue og stue gir gode møbleringsmuligheter og bidrar til en moderne romfølelse.
Hvitevarer
Oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn medfølger. Kjøleskap medfølger ikke.
Bad/Vaskerom/WC
Bad i 1. etasje inneholder wc, dusjkabinett og servant med møbel.
Bad i 2. etasje er romslig og inneholder dusjkabinett, servant og toalett på vegg.
Tilbehør
Taklamper, hengelamper og lampetter medfølger ikke.
Byggemåte
Takstmannen opplyser i sin rapport om følgende "Boligen er oppført på antatte stedlige løsmasser med leirholdige masser, noe som er vanlig for området. Boligen består av en opprinnelig bygningsdel med kjeller og grunnmurskonstruksjoner mot terreng, samt et senere tilbygg fundamentert med plate på mark. Den eldre delen har grunnmurer av betong og murverk med støpt kjellergulv. Tilbygget er oppført på støpt betongplate på mark. Hovedtaket er omlagt i senere tid og tekket med betongtakstein. Yttervegger er oppført som bindingsverkskonstruksjoner med liggende trekledning"
For ytterligere beskrivelse av byggemåte og tilstand henvises det til tilstandsrapport fra takstmann.
Oppvarming
Varmepumpe installert i 2011. Ellers varmekabel på badet i 2. etasjen.
Takstmannen opplyser i sin rapport om Pipe og ildsted at "Mursteins pipen fremstår å være satt ut av bruk og tilkoblingspunktet i kjeller er blendet/stengt. Det anbefales å innhente opplysninger fra feiervesenet vedrørende status på pipeløpene og eventuelle tidligere pålegg eller merknader. Dersom mursteins pipen ønskes tatt i bruk igjen, bør den kontrolleres av kvalifisert fagperson før tilkobling av ildsted."
For ytterligere beskrivelse henvises det til tilstandsrapporten
Garasje/Parkering
Parkering i enkel frittstående garasje.
Diverse
Megler gjør særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd den eiendom som legges ut for salg. Selger har derfor ikke spesifikk kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene i denne salgsoppgaven. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand av teknisk sakkyndig.
Energimerke
Energimerke karakter : Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter F
Den komplette energiattest fås ved henvendelse megler.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Tilstandsrapport/Takst og Formuesverdi
Utført av:Jan Tore Eriksrød
Takstdato: 01.06.26
Formuesverdi: 867 230
Sekundær formuesverdi: 3 468 918
Formuesverdi pr.:18.06.26
Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi for primærbolig. Modellen henter informasjon om omsatte boliger fra grunnkretser i stedet for kommuner og skal benyttes fra inntektsåret 2026. Det taes forbehold om at verdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien. Regel for formuesverdien av primærbolig: Formuesverdien er 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 % av det som overstiger 10 millioner kroner. Regel for formuesverdien av sekundærbolig: Formuesverdien er 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
