Enebolig med stort potensial - Oppussingsobjekt - Nyere bad fra 2024 - Tre soverom - Sentrumsnært
Arealer og fordeling per etasje
Totalt BRA 135 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 103 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 32 kvm
Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
1. etasje:
- BRA-i: 63 m² (entré, gang, stue, kjøkken og soverom)
- BRA-e: 32 m² (verksted/fjøs, uinnredet rom)
2. etasje:
- BRA-i: 40 m² (gang, soverom, soverom 2, bad og kott)
- ALH (ikke måleverdig areal): 8 m²
Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.
Beliggenhet
Eiendommen ligger i et etablert boligområde på Vestsiden i Porsgrunn, med hovedsakelig eneboligbebyggelse i nærområdet. Området fremstår som rolig og veletablert, med hagearealer og grønt preg rundt eiendommene.
Det er kort avstand til sentrale deler av Porsgrunn, samt tilgang til dagligvare, skoler, barnehager og øvrige servicetilbud innenfor normal kjøreavstand.
Se forøvrig vedlagt kart i salgsoppgaven og på nett.
Adkomst
Fra Porsgrunn sentrum følger du Fv 356 over til Vestsida og videre inn Linaaesgate. Ta av inn Porsgrunnsvegen og følg denne til Fredbobakken. Ta inn Fredbovegen og følg denne sørover forbi Bjørndalen. Eiendommen ligger på høyre side, med felles avkjørsel inn til nr. 11, 11B og 11C.
Det vil bli skiltet med Best Eiendomsmegler visningsskilt ved fellesvisning. Se forøvrig vedlagt kart i salgsoppgaven og på nett.
Tomt
Eiet tomt ca. 598 m²
Tomten er opparbeidet med plenarealer, vegetasjon og gruslagte partier. Terrenget er hovedsakelig relativt flatt til svakt skrånende. Det er stedvis lite fall bort fra bygningen, og vegetasjon står enkelte steder tett inntil grunnmur og fasade.
Innhold
Boligen inneholder følgende:
1. etasje: Entré, gang, stue, kjøkken og soverom. I tillegg kommer uinnredet rom benyttet som verksted/fjøs.
2. etasje: Gang, to soverom, bad og kott.
Tilbygget benyttes som fjøs/bod/lager og har enkel, uinnredet standard. Takstmannen opplyser at det ikke dokumentasjon på godkjent bruksendring av dette arealet, og at arealet fremstår på originale tegninger som fjøs/bod eller tilsvarende sekundærrom. Arealet er oppført som eksternt bruksareal (BRA-e) på 32 m² i arealoppstillingen, og kan ikke benyttes som varig oppholdsrom uten godkjent bruksendring fra Porsgrunn kommune. Eventuell søknad om bruksendring må besørges og bekostes av kjøper.
Eierform
Selveier
Boligtype
Enebolig
Byggeår
Ca. 1897
Arealer
Totalt BRA 135 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 103 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 32 kvm
Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
1. etasje:
- BRA-i: 63 m² (entré, gang, stue, kjøkken og soverom)
- BRA-e: 32 m² (verksted/fjøs, uinnredet rom)
2. etasje:
- BRA-i: 40 m² (gang, soverom, soverom 2, bad og kott)
- ALH (ikke måleverdig areal): 8 m²
Kommentar fra takstmann:
Det foreligger ikke tegninger
Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av utforming/innredning av rom og bygningskonstruksjoner. Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig, og boligen er oppmålt med laser.
Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.
Standard
Eneboligen er oppført i ca. 1897 og har gjennomgående eldre konstruksjoner, kombinert med enkelte nyere oppgraderinger
Takstmannen skriver i sin rapport om følgende bemerkninger:
STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK (TG3)
Innvendig > Krypkjeller
Vurdering av avvik: Det er påvist forhøyet fuktinnhold og råteskader i bærende trebjelkelag/konstruksjoner i krypkjelleren. Målt trefukt på opptil ca. 26,2 vekt-% viser at konstruksjonen er utsatt for betydelig fuktbelastning. Skadeomfanget og eventuell reduksjon av bæreevnen er ikke fullt ut kjent.
Konsekvens/tiltak: Årsaken til fuktbelastningen må kartlegges og utbedres. Det anbefales nærmere kontroll av hele bjelkelaget, med særlig fokus på bjelkeender, oppleggspunkter og andre fuktutsatte områder. Råteskadet eller svekket treverk må skiftes eller konstruktivt forsterkes etter behov. Ventilasjon, grunnfukt, drenering og øvrige fuktkilder i krypkjelleren må samtidig vurderes slik at videre skadeutvikling begrenses.
TG3 er satt på grunn av påviste fukt- og råteskader i bærende trekonstruksjoner, kombinert med forhøyede fuktverdier på opptil ca. 26,2 vekt-% og registrerte skjevheter i gulvkonstruksjonen over. Skadeomfang og kostnader kan ikke fastsettes uten ytterligere undersøkelser og eventuelt åpning av konstruksjoner.
Kostnadsestimat: kr 200 000 - 500 000
AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK (TG2)
Utvendig > Taktekking
Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon
Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Utvendig > Ytterdører
Innvendig > Overflater - gulv
Innvendig > Overflater - vegger og himlinger
Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
Innvendig > Innvendige dører
Innvendig > Skadedyr og fuktkrevende insekter
Kjøkken > 1. etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Våtrom > 2. etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom
Våtrom > 2. etasje > Bad > Overflater, vegger og himling
Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Tomteforhold > Terrengforhold
HELSE, MILJØ OG SIKKERHET
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler.
2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
2.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
2.1.2 Årstall: 2024
2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
2.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Vann og avløp og elektro og belegg gulv
2.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Rør Tech as, murer Morten sem, Arild Jacobsen og Rune Haugvik Hansen elektro installatør
2.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja
3 Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja
Beskriv feilen og omfanget
Tidligere eier fortalte om lekkasje fra tak men det fikset de opp i
7 Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja
Beskriv omfanget
Var fukt tidligere men i følge tidligere eier er det fikset opp i
10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja
10.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
10.1.2 Årstall: 2024
10.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
10.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Bad
10.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Rune Haugvik hansen
10.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja
13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja
13.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
13.1.2 Årstall: 2025
13.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
13.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Nytt vann inn til husevegg og ny stoppe kran
13.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Utbygger på nabotomt som gjorde det, usikker på firma
13.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei
For utfyllende informasjon se tilstandsrapport som er vedlagt salgsoppgaven.
Overflater
Innvendige gulvoverflater består hovedsakelig av laminat og teppegulv. I inngangspartiet er gulvet belagt med skifer. Laminatgulvene fremstår i hovedsak med normal bruksslitasje, mens teppegulvene er av eldre dato og stedvis slitt med skjøter og lokale ujevnheter.
Veggene er hovedsakelig kledd med panelplater og trepanel, og himlingene har malte plater.
Innvendige dører er malte tredører, hovedsakelig fyllingsdører av eldre utførelse.
TV/Internett
Leietaker forsørger tv/internett slik at dette er ukjent for selger.
Kjøkken
Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter og benkeplate i laminat. Det er oppvaskkum i rustfritt stål og kjøkkenventilator med avtrekk ut. Innredningen fremstår som eldre og har normal alders- og bruksslitasje.
Deler av vann- og avløpsanlegget ble fornyet i forbindelse med rehabiliteringen i 2024.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer medfølger: kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr.
Bad/Vaskerom/WC
Badet i 2. etasje er rehabilitert i 2024 og er innredet med servantinnredning, toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Veggene er kledd med våtromspanel, og himlingen har malte plater/panel. Gulvet har våtromsvinyl med elektriske varmekabler.
Tilbehør
Faste garderobeskap medfølger.
Byggemåte
Takstmann beskriver følgende:
Boligen er oppført i ca, 1897. Taket er tekket med betongtakstein over undertak av takpapp. Takkonstruksjonen er utført som saltak med sperrekonstruksjon, med rupanel som undertak og kaldtloft. Takrenner og nedløp er utført i metall, med utvendige beslag og vindskier i treverk.
Ytterveggene er oppført i bindingsverkskonstruksjon fra byggeåret, med stående bordkledning. Vinduene er malte trevinduer med 2-lags isolerglass av ulik alder og utførelse, herunder enkelte eldre vinduer med dekor-/blyglasspreg. Ytterdørene består av ytterdør i treverk og malt balkongdør i tre med 2-lags isolerglass.
Etasjeskillerne er utført med trebjelkelag. Grunnmuren er utført som en kombinasjon av eldre mur-/natursteinskonstruksjoner og betong. Under deler av 1. etasje er det krypkjeller.
Byggegrunnen består av leirholdige masser. Det foreligger ikke geotekniske undersøkelser.
Oppvarming
Boligens primære oppvarming er elektrisitet. Det er varmepumpe plassert i stue. Det er varmekabler på badet.
Garasje/Parkering
Gode muligheter for å parkere i egen gårdsplass.
Diverse
Selger er Vegheim & Strøm Eiendom AS, org.nr. 935 719 275. Selskapet ervervet eiendommen 12.01.2026 og har ikke bebodd den. Selger driver med omsetning og utvikling av eiendom, og selgers kunnskap om eiendommen er derfor begrenset. Dette fordi boligen har vært utleid og det har vært kort eiertid.
Megler gjør særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd den eiendom som legges ut for salg. Selger har derfor ikke spesifikk kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene i denne salgsoppgaven. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, helst med bistand av teknisk sakkyndig.
Eiendommen overleveres uten ytterligere rydding/rengjøring av utomhusareal og øvrig bebyggelse -utover at selger kan ta med seg det de måtte ønske av løse ting før overtagelse. Kjøper må således være forberedt på at det kan stå igjen endel løsøre, eldre materialer, "ting og tang".
Det er tegnet inn en hybel. Denne er ikke sendt inn til godkjennelse hos kommunen men muligheten er der.
Energimerke
Energimerke karakter : Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter G
Den komplette energiattest fås ved henvendelse megler.
Boligselgerforsikring
Selger har ikke tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Tilstandsrapport/Takst og Formuesverdi
Utført av:Jan Tore Eriksrød
Takstdato: 20.08.26
Formuesverdi: 748 011
Sekundær formuesverdi: 2 992 045
Formuesverdi pr.:31.12.25
Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi for primærbolig. Modellen henter informasjon om omsatte boliger fra grunnkretser i stedet for kommuner og skal benyttes fra inntektsåret 2026. Det taes forbehold om at verdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien. Regel for formuesverdien av primærbolig: Formuesverdien er 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 % av det som overstiger 10 millioner kroner. Regel for formuesverdien av sekundærbolig: Formuesverdien er 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
